PLANMICHEL PLANUNGSGESELLSCHAFT MBH | MAI 2026
Hauptstraßen Höfe
Wohnen im Quartier Pfuhl

Potenzialanalyse, Quartiersentwicklung und städtebauliche Studie
Hauptstraße | 89233 Neu-Ulm
Architekt Michael Jahnel

Agenda
01
Standort & Quartiersdynamik
02
Das Areal & Bestand
03
Grundstücksanalyse & Expertenkarten
04
Planungsrecht: §34 BauGB als Grundlage
05
Potenzialanalyse & Nachverdichtung
06
Entwurfsleitidee „Hauptstraßen Höfe“
07
Variante: Neubauquartier
08
Wohnungsmix & Flächen
09
Nachhaltigkeit & Energiekonzept
10
Wirtschaftlichkeit & Markt
11
Empfehlung & nächste Schritte
01 — STANDORT & QUARTIERSDYNAMIK
Standort: Pfuhl im Wachstum
Das Grundstück liegt im Stadtteil Pfuhl der Stadt Neu-Ulm — einem gewachsenen Wohnquartier in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt Ulm. Die ruhige Innenbereichslage, die gute Erschließung und der hohe Wohnraumbedarf im Umfeld machen das Areal zu einem attraktiven Entwicklungsstandort.
Kennzahlen Neu-Ulm (PriceHubble)
3,46 Mio. €
Marktwert Bestand
3.042 €/m²
16 WE
Wohneinheiten Bestand
5.406 m²
Grundstücksfläche
Lage-Scores (PriceHubble, 0–5)
02 — DAS AREAL & BESTAND
Das Areal — Grundstück & Bestand
Das langgestreckte Grundstück (Flurstücke 2051, 2051/3, 2051/6, 2051/5) mit einer Fläche von 5.406 m² weist eine heterogene Bestandsstruktur auf. Die aktuelle Ausnutzung ist mit einer GFZ von 0,27 deutlich unterdurchschnittlich. Der Bestand ist energetisch stark sanierungsbedürftig (Energieklasse H, 359,3 kWh/m²·a) — ein erheblicher Handlungsbedarf.
03 — GRUNDSTÜCKSANALYSE & EXPERTENKARTEN
Grundstücksanalyse — Expertenkarten
Die Expertenkarten zeigen die niedrige Ausnutzung des Bestands gegenüber der Umgebung. Das langgestreckte Grundstück entlang der Hauptstraße bietet durch seine Tiefe und Hinterliegerstruktur erhebliches Potenzial für eine städtebauliche Neuordnung mit hoforientierter Bebauung.
Städtebauliche Analyse
  • Langgestrecktes Grundstück entlang Hauptstraße
  • Keine klassische Blockrandstruktur
  • Nachverdichtung im Innenbereich möglich
  • Ruhige Hofsituation realisierbar
  • Gute Belichtung Ost-West-Orientierung
  • Erschließung über Hauptstraße gesichert
  • Hinterliegerstruktur mit Potenzial

Kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden — Beurteilung nach §34 BauGB
04 — PLANUNGSRECHT
Planungsrecht: §34 BauGB als Grundlage
Für das Grundstück Hauptstraße 10 existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt nach §34 BauGB — das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßgeblich sind die umliegenden Gebäudestrukturen, Geschossigkeit, Kubatur und Gebäudetiefen.

Planungsrechtliche Ausgangslage
  • Kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden
  • Beurteilung nach §34 BauGB (Innenbereich)
  • Maß der baulichen Nutzung aus Umgebung abzuleLI>
  • Einfügung in nähere Umgebung entscheidend
  • Umgebungsbebauung: überwiegend 2–3 Vollgeschosse
  • Offene Bauweise im Quartier vorherrschend

Was ist realistisch möglich:
Mehrfamilienhausbebauung grundsätzlich zulässig
Nachverdichtung städtebaulich plausibel
3–4 Vollgeschosse im Rahmen der Umgebung
Offene Bauweise wahrscheinlich möglich
Wohnnutzung fügt sich in Umgebung ein
Frühzeitige Bauvoranfrage empfohlen
05 — POTENZIALANALYSE & NACHVERDICHTUNG
Potenzialanalyse & Nachverdichtung
Die Analyse zeigt eine deutliche Unterausnutzung des Grundstücks. Das Baupotenzial laut Analyse beträgt bis zu 4.856 m² BGF — eine Steigerung von +207 % gegenüber dem Bestand. Drei gegliederte Neubaukörper entlang der Grundstückstiefe ermöglichen eine hochwertige Quartiersentwicklung mit geschützten Innenhöfen.
+207 %
GFZ-Steigerung
Von 0,27 auf 0,82
+3.274 m²
Zusätzliche BGF
Nachverdichtungspotenzial
4.856 m²
BGF gesamt
Gesamtpotenzial laut Analyse
3
Neubaukörper
Gegliederte Baukörper im Quartier
Bestand
BGF: 1.582 m²
GFZ: 0,27
Geschosse: 2
Potenzial
BGF: 4.856 m²
GFZ: 0,82
Geschosse: 3–4
06 — ENTWURFSLEITIDEE
Entwurfsleitidee „Hauptstraßen Höfe“
Wohnen entlang grüner Höfe
Drei ruhige Baukörper strukturieren das langgezogene Grundstück neu und schaffen ein hochwertiges Wohnquartier mit geschützten Freiräumen.
Hoforientiertes Wohnen
Gegliederte Baukörper schaffen geschützte Innenhöfe mit hoher Wohnqualität und privatem Freiraum.
Nachverdichtung mit Maßstab
Die Neubaukörper fügen sich in die Maßstäblichkeit der Umgebung ein und respektieren den gewachsenen Quartierscharakter.
Ruhige Wohnqualität
Begrünte Höfe, Durchwegungen und private Freibereiche schaffen ein hochwertiges Wohnumfeld im Innenbereich.
07 — VARIANTE: NEUBAUQUARTIER
VARIANTE — KONZEPT
Variante: Neubauquartier
Leitgedanke: Drei gegliederte Mehrfamilienhäuser strukturieren das langgestreckte Grundstück neu und schaffen ein hochwertiges Wohnquartier mit geschützten Innenhöfen und effizienter Wohnnutzung.
Strategische Eckpunkte
Drei Mehrfamilienhäuser, 3–4 Vollgeschosse, Höhe ca. 11–14 m
Moderne Wohnformen: 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen sowie DG-Wohnungen
Tiefgarage oder Stellplatzanlage im Innenhofbereich
Energieeffizienter Neubau: KfW-Standard, Wärmepumpe, PV-Anlage
Erschließung über Hauptstraße, Durchwegung der Höfe
Begrünte Innenhöfe als gemeinschaftliche Freiräume
Mietniveau: ca. 12–15 €/m² realistisch

08 — WOHNUNGSMIX & FLÄCHEN
Wohnungsmix & Flächen
Die Demografie des Stadtteils Pfuhl (Altersgruppe 30–45 am stärksten vertreten, hoher Anteil an 1–2-Personen-Haushalten) und der lokale Mietmarkt führen zu einem ausgewogenen Mix aus kompakten und familiengerechten Wohnungstypen.
Wohnungsmix-Verteilung (nach Demografie)
25 % — 2-Zi.
ca. 55–65 m²
Singles, Paare
40 % — 3-Zi.
ca. 75–85 m²
Paare, kleine Familien
25 % — 4-Zi.
ca. 90–105 m²
Familien
10 % — DG/Penthouse
ca. 100–130 m²
Exklusives Wohnen
09 — NACHHALTIGKEIT & ENERGIEKONZEPT
VARIANTE — ENERGIE & NACHHALTIGKEIT
Nachhaltigkeit & Energiekonzept
Der Bestand erreicht aktuell Energieeffizienzklasse H mit 359,3 kWh/m²·a Endenergiebedarf — einer der schlechtesten Klassen. Der Neubau als nachhaltige Lösung ermöglicht KfW-Standard mit deutlich reduziertem Energiebedarf und hohem PV-Potenzial.
129 MWh
PV-Potenzial auf Dach jährl.
Gesamtes Grundstück
H → A+
Energieklasse
Bestand zu Neubau
159 kWp
Peak-Leistung PV
Dachfläche 1.425 m²
Nachhaltigkeitsmaßnahmen (Neubau)

Das hohe PV-Potenzial von 129 MWh/Jahr (Peak-Leistung 159 kWp, Globalstrahlung 1.128 kWh/m²) macht das Grundstück zu einem idealen Standort für nachhaltigen Wohnungsbau.
10 — WIRTSCHAFTLICHKEIT & MARKT
VARIANTE A — WIRTSCHAFTLICHKEIT
Wirtschaftlichkeit & Markt
Der Wohnungsmarkt in Pfuhl/Neu-Ulm zeigt sich stabil mit kurzen Vermarktungszeiten von 5–18 Tagen. Neubauwohnungen erzielen Mieten von 12–15 €/m², die Nachfrage ist hoch. Der Standort bietet attraktive Rahmenbedingungen für eine wirtschaftlich tragfähige Projektentwicklung.
Mietansätze für die Kalkulation
12–14 €/m²
Bestandswohnungen
Vergleichsmieten Umfeld
14–15 €/m²
Neubau Nachverdichtung
Marktmiete Pfuhl
5–18 Tage
Vermarktungsdauer
Kurze Absorptionszeit
3.042 €/m²
Verkaufspreis
PriceHubble-Bewertung
Vermarktungsdauer-Indikator

→ Stabiler Wohnungsmarkt, schnelle Vermarktung. Absorption für ca. 30 zusätzliche Neubauwohnungen unkritisch.

Haftungsausschluss: Wir übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der enthaltenen Informationen.
11 — EMPFEHLUNG & NÄCHSTE SCHRITTE
Empfehlung & nächste Schritte

Unsere Empfehlung: Geordnete Neubauentwicklung — Städtebauliche Neuordnung mit hochwertiger Wohnnutzung. Das Grundstück bietet mit einer möglichen BGF-Steigerung von +207 % auf 4.856 m² ein erhebliches Entwicklungspotenzial bei stabilen Marktbedingungen und kurzen Vermarktungszeiten.
Die empfohlenen nächsten Schritte
01
Städtebauliches Konzept vertiefen
Vorentwurfsplanung mit drei Baukörpern, Hofgestaltung und Erschließungskonzept ausarbeiten.
02
Abstimmung mit Stadt Neu-Ulm
Frühzeitiges Vorgespräch mit Stadtplanungsamt und Bauaufsicht zur §34-Einschätzung.
03
Vorprüfung nach §34 BauGB
Bauvoranfrage einreichen zur Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit.
04
Wirtschaftlichkeitsvertiefung
Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Kostenschätzung und Renditeanalyse.
05
Vorentwurfsplanung
Beauftragung Vorentwurf mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten.
Planmichel Planungsgesellschaft mbH
Am Berg 9 · 36323 Grebenau
Robert-Bosch-Straße 11 · 71229 Leonberg
www.planmichel.de
Architekt Michael Jahnel
Potenzialanalyse
Grundstücks- und Marktanalyse auf Basis aktueller Daten
Vorentwurfsplanung
Städtebauliche Konzepte und Entwurfsplanung
Projektentwicklung
Begleitung von der Idee bis zur Baugenehmigung